宁夏贺兰工业园区管委会、各乡镇场、政府各部门、县属各企事业单位、驻县区市属各单位：

《贺兰县社区居（村）民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》已经县委、县政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

贺兰县人民政府办公室        

2022年6月14日         

（此件公开发布）

贺兰县社区居（村）民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）

第一章  总则

第一条 为规范社区居（村）民委员会代行业主委员会职责的活动，维护业主的合法权益，根据《银川市物业管理条例》《银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见》有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本县范围内，指定社区居（村）民委员会代行住宅物业管理区域（以下简称“住宅区”）业主委员会职责的行为及其监督管理，适用本办法。

第三条   社区居（村）民委员会代行业主委员会职责遵循非必要不代行以及精简高效、集体决策、信息公开、专业服务、勤勉尽责的原则。

第四条同一个住宅区内的业主，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下代行业主委员会职责。

街道办事处、乡镇人民政府根据法律、法规及本办法规定，负责指定、终止社区居（村）民委员会代行业主委员会职责，对社区居（村）民委员会代行活动进行指导和监督。　

第五条   社区居（村）民委员会积极发挥住宅区基层党组织的作用，领导社区居（村）民委员会依法依规开展代行活动。

第六条   社区居（村）民委员会根据法律、法规及本办法之规定，接受街道办事处、乡镇人民政府的指定，代行业主委员会职责。

社区居（村）民委员会可以设立环境和物业管理委员会开展具体代行工作。

第七条  社区居（村）民委员会接受指定，代行业主委员会职责召集业主大会会议以及根据本办法第二十四条之规定委托专业机构等费用，依法应当从公共收益中列支。

第二章  代行业主委员会职责的启动

第八条   住宅区符合下列情形之一的，社区居（村）民委员会可以代行业主委员会的相关职责：

（一）住宅区未能成立业主大会并选举产生业主委员会的；

（二）已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的；

（三）符合上述情形且住宅区物业管理发生扰乱公共秩序、危害公共安全等紧急情况或重大事件，需要业主委员会及时解决的，街道办事处、乡镇人民政府应当立即开展指定社区居（村）民委员会代行业主委员会职责的工作。

第九条   街道办事处、乡镇指定居（村）委会前，应当在住宅区内进行公示并征求业主的意见。公示和征求意见的时间不少于十日。

第十条   街道办事处、乡镇根据本规则第九条之规定进行公示的，应当包括以下内容：

（一）指定的居（村）委会；

（二）代行职责的内容；

（三）公示期限；

（四）意见反馈方式；

（五）街道办事处、乡镇认为应当公示的其他事项。

第十一条   征求意见以专有部分为单位，按照一户一票原则进行。

多个专有部分为同一业主的，按一户计票。一个专有部分有多个业主，应当共同推选一人发表意见。专有部分的业主与物业使用人意见不一致的，以业主意见为准。

按照本条前款计算的户数总和为总户数。

公示期满后，反对代行的意见数未超过该住宅区总户数百分之二十的，街道办事处、乡镇人民政府可以启动指定社区居（村）民委员会代行。

第十二条    街道办事处、乡镇人民政府书面指定社区居（村）民委员会代行业主委员会职责，并将指定的书面文件在住宅区内以及物业管理信息平台予以公布。社区居（村）民委员会自指定书面文件公布之日起履行代行职责。

第三章  代行业主委员会职责的权限和程序

第十三条   社区居（村）民委员会根据指定实施代行业主委员会活动的，依据住宅区物业管理活动的实际需要履行下列职责：

（一）组织业主共同决议选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（二）组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金；

（三）代行管理住宅区的业主共有资金基本账户；

（四）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

社区居（村）民委员会在履行本条第一款第一、二、三项职责时，应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。

第十四条   社区居（村）民委员会代行本办法第十三条之工作职责，应当通过社区居（村）民委员会会议作出决定。社区居（村）民委员会应当在会议召开前十五日将会议议题及其具体内容、时间、地点予以公示，并向社区（村）党组织征求意见。

社区居（村）民委员会议应当有三分之二以上的委员出席，作出决定时应当经全体委员三分之二以上同意并签字确认。社区居（村）民委员会应当自会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。

社区居（村）民委员会可以邀请社区党组织、业主、物业使用人列席会议，具体人数、组织形式由社区居（村）民委员会自行确定。社区居（村）民委员会应当制作会议记录并妥善保管。

第十五条   社区居（村）民委员会代行业主委员会职责过程中，发布与代行职责相关的通知、公告等，应当加盖社区居（村）民委员会的印章。

业主大会与他人订立合同时，应当加盖业主大会的印章。业主大会没有印章的，或者住宅区未依法成立业主大会的，由代行业主委员会职责的社区居（村）民委员会代加盖社区居（村）民委员会的印章。

第十六条   社区居（村）民委员会代行业主委员会职责组织业主共同决议选聘、续聘、解聘物业服务企业的，应当按照《银川市物业管理条例》及其他相关法律、法规的规定开展相关工作，具体工作内容包括但不限于拟定方案、公示、组织业主共同决议、招标、定标、签订物业服务合同以及其他有关事项。

社区居（村）民委员会代行业主委员会职责期间，应统筹辖区内或经街道办事处、乡镇人民政府同意，虽不在本社区居（村）民委员会辖区内但具备统筹条件的无物业老旧小区物业管理。竞聘优质小区物业服务的企业同时为无物业老旧小区提供物业服务的可优先考虑。

社区居（村）民委员会代行业主委员会职责期间，物业服务企业有意愿退出管理，但尚未选聘出新的物业服务企业接手时，不得擅自撤离住宅区或停止服务，直到业主大会选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日，方可退出。

第十七条    社区居（村）民委员会代行业主委员会职责组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金的，应当按照《银川市物业管理条例》《银川市住宅专项维修资金管理办法》《贺兰县住宅专项维修资金管理实施细则（试行）》以及相关法律、法规在指定职责范围内开展相关工作。

第四章  代行业主委员会职责的终止

第十八条  社区居（村）民委员会根据法律、法规及本办法之规定代行业主委员会职责的，代行期限不得超过五年，其中新建住宅区不得超过两年。

因业主委员会未能换届成功需要施行代行的住宅区，代行期限不得超过一年。

第十九条   住宅区出现下列情形之一的，社区居（村）民委员会终止代行业主委员会职责：

（一）住宅区依法选举产生业主委员会的；

（二）住宅区因拆迁等原因发生灭失的；

（三）代行期限届满的；

（四）应当终止代行的其他情形。

第二十条   符合本办法第十九条第一、三、四项情形的，街道办事处、乡镇人民政府应当作出终止代行的书面决定，并在终止之日起三个工作日内在住宅区内进行公告。

第二十一条   住宅区依法选举产生业主委员会的，社区居（村）民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下完成清算、移交工作：

（一）对社区居（村）民委员会履行代行职责期间的财务进行清算；

（二）将财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料以及其他属于业主大会所有的财物移交至业主委员会；

（三）将清算和移交情况在住宅区内进行公示，公示期限不少于十日。

第二十二条  社区居（村）民委员会终止代行业主委员会职责的，应当自终止之日起十五日内，向街道办事处、乡镇人民政府就代行工作情况提交书面报告。

第五章  附则

第二十三条   社区居（村）民委员会代行业主委员会职责作出的决定，对全体业主具有法律约束力。

社区居（村）民委员会代行业主委员会职责作出的决定违反法律、规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

社区居（村）民委员会代行业主委员会职责作出的决定侵害业主合法权益或者公共利益的，应当承担相应的法律责任。

第二十四条   社区居（村）民委员会代行职责所涉及的法律、会计、评估等专业事务，可以通过购买服务方式委托专业机构协助开展。街道办事处、乡镇人民政府可以通过集中采购的方式予以统筹。

第二十五条  住宅区业主根据《银川市物业管理条例》相关规定，在代行期间向街道办事处、乡镇人民政府提请成立首次业主大会会议筹备组或者业主委员会换届小组的，街道办事处、乡镇人民政府应当继续履行组织成立业主大会和选举业主委员会的相关职责。

第二十六条   本办法自2022年7月31日起施行，有效期至2024年7月31日。